165 太古地產報告書 2024 16. 投資物業（續） 關於使用重要的不可觀察輸入數據進行第三層次公平值計量的信息 公平值 港幣百萬元 估值方法 每月市值租金1 每平方呎港元（可出租） 資本化率 二零二四年十二月三十一日結算 已落成 香港 195,053 收入資本化 十元中位至五百元低位 2.50% – 5.25% 中國內地 52,767 收入資本化 低於十元至三百元低位 5.50% – 6.50% 美國2 884 收入資本化 不適用 6.00% 小計 248,704 發展中 香港 9,642 剩餘價值3 六十元低位 3.75% 中國內地 2,536 剩餘價值3 三十元高位至一百元低位 5.50% – 5.75% 中國內地 3,839 銷售比較 – – 小計 16,017 總計（第三層次） 264,721 二零二三年十二月三十一日結算 已落成 香港 197,756 收入資本化 十元中位至五百元低位 2.50% – 4.75% 中國內地 52,221 收入資本化 低於十元至二百元高位 5.50% – 6.50% 美國 5,270 收入資本化 低於十元至七十元中位 5.50% – 6.00% 小計 255,247 發展中 香港 15,571 剩餘價值3 六十元低位至一百元低位 1.20% – 3.75% 中國內地 3,326 銷售比較 – – 小計 18,897 總計（第三層次） 274,144 1 市值租金乃根據《香港測量師學會估值標準2024》中之定義釐定，即「經適當的市場推廣後，自願出租人及自願承租人以適當的租賃條款於公平原則 進行的交易中，在估值日出租及承租房地產全數權益的估計金額，而雙方乃於知情、審慎和自願的情況下進行交易」。這實際上指一項假設為空置及 可供出租的物業預期可賺取的租金收入（不包括一般開支）。此租金未必與租戶實際承諾繳付的租金相同。 2 於二零二四年十二月三十一日，價值港幣四十七億五千五百萬元的美國投資物業已轉撥至「歸類為持作出售資產」。該等物業所採用的主要估值輸入 數據為實際市值租金每平方呎每月低於十元至七十元中位港元，以及獨立估值師於二零二四年十二月三十一日釐定的資本化率百分之五點五。 3 在採用剩餘價值法對投資物業進行公平值計量時，使用了另外兩項不可觀察的輸入數據，即完成該項目的估計成本及發展商的估計利潤及邊際風險。